人们总是在资产价格上涨的时候会表现得过度贪婪，在资产价格出现调整压力的情况下会表现得过度的悲观。

比方说站在2023年的时候，对中国的房地产很多家庭或者投资者对房地产未来的前景非常悲观，甚至有种观点认为中国的房地产行业会否重蹈日本当年泡沫破灭的覆辙，在我看来是几乎不可能的，主要4个方面的原因。

第一土地制度。

(资料图片)

我们知道除了中国之外，世界上其他主要的经济体土地和房子都是私有化的，在国内的土地我们叫全民所有制的土地，是地方政府垄断供给的，在自由市场竞争的环境中，和政府地方政府垄断的环境中，土地的定价的游戏规则是完全不同的，而且地价又是房价的几乎最重要的构成，我想这是一个很大的不同。

第二个就是人口或者叫城镇化的水平。

可能总的人口的数量中国在2022年出现了触顶回落，让很多人非常担心，实际上影响房价的最主要的人口是城市里边的常住人口的数量。

中国在2022年的常住人口城镇化率65%左右，日本在上一世纪90年代初已经达到75%76%的水平了，所以相对于这样的一个水平，中国即使最悲观的人口学家也认为在未来的10~15年，中国的城镇化率很大的概率会提高到75%左右。

这就意味着在未来的10~15年，中国城市里面的总的常住人口数量还会再增加1亿到1亿5,000万左右之间，这是显然日本当年所不具备的条件，我想这是第二个很大的不同。

第三个汇率的环境。

日本在上世纪80年代初力推日元的国际化，签署了著名的广场协议，在此之前日元大幅升值，五六年时间升了一倍，甚至还要多一些。

中国人民币兑美元的汇率始终是比较稳定的，而且人民币今天在国际化这个领域里面非常谨慎，这既包括了汇率的水平，也包括了资本项目的管制，产生了两方面的作用，一方面就是国内的资金大幅流出受到资本管制的影响并不容易，不像日本当年是自由兑换的，进出也是自由的。

还有一个就是国内的我们随着经济发展不断积累的财富，除了房地产这些资产，其实也找不到太多其他可以替代的更优质的资产，当年日本不论是国民或者企业是可以在全世界范围内购买股票、购买债券、购买房子包括投资置业，中国绝大部分我们国内的这一些公民当前还不具备这样的条件，所以这是第三个很大的不同。

最后一个税费环境。

我们知道今天中国持有房产尤其是住宅仍然还是不缴纳房产税的，在持有环节成本是比较低的，另外在出租的时候，大部分的个人家庭出租房屋还是没有缴纳个人所得税的，但是在日本持有房产是要交纳1%左右上下不等，低的0.5，高的1.5、1.6左右房产税，即使房屋出租的话，也要严格来执行交纳20%左右的所得税。

房屋持有环节的税费环境的不同，也是在我看来中国在一二三线城市在出现大幅抛售房产可能性也会降低，因为您要思考抛售了房子之后，您去持有哪些资产更可靠，至少在我看来，当前大量的一二三线城市里面，尤其是好的地段，还目前找不到更好的替代的资产，尤其对普通家庭来说。

除了以上这些因素，还有很多其他的一些包括像经济的发展，包括宏观调控的这些手段，但是我想以上刚才讲的4点在我认为是最重要的，当然不排除它未来某个情特定情况下，以上的4个方面的条件发生了新的大的变化，我们再来接着讨论。

不知道您对以上这些问题持有什么样的看法，也欢迎您发表自己的意见，如果想了解更多，欢迎关注道哥道金融，谢谢。